(이슈분석) "빌라 전세 사기"를 해부하다!

최근 20~30대 신혼부부나

사회초년생 등을 대상으로

이른바 '건축왕', '빌라왕'의 

전세 사기가 판을 치고 있습니다.

 

이로 인해 지난 2월부터 4월 사이

전세보증금을 돌려받지 못한

3명의 피해자들이 잇따라

자살하는 사건이 발생했습니다.

 

 

이에 윤석열 대통령은

전세사기에 연루된 경매사건의 경우

그 경매일정을 중단하는 한편,

 

전세사기 피해자들이 생기지 않도록

'찾아가는 지원서비스'도 강구하도록

국토부 등 관계부처에 지시했습니다.

 

 

그런데 이미 '전세 사기' 피해는

예견된 것이나 다름 없었습니다.

 

즉, 전세보증금 반환보증제도의 허점과

등기의 공신력을 맹신하는 사회구조,

우선변제권 및 대항력의 한계 등이

콜라보로 작용해 거대한 규모의

'전세 사기판'을 만들어낸 것입니다.

 

실제로 통계자료를 살펴보면,

최근 5년간 전세보증금

반환보증 사고건수 및 사고금액이 

꾸준히 증가하고 있음을 알 수 있습니다.

 

 

전세 사기의 다단계 구조

먼저, 마치 다단계처럼 얽힌

"전세 사기의 구조"를 살펴봅시다.

 

1) 최초 임대인(사기꾼)의 역할 : 작업 개시

 

신축빌라는 구축빌라와 달리

명확히 시세가 형성되어

있지 않다는 점을 악용해

 

최초 임대인(사기꾼)은 

공인중개사나 컨설팅업체 등과 짜고

실제 매도가능가가 2억 이하임에도

 

사회경험이 부족한 사회초년생 또는

아파트를 구할 금전적 여력이 없는

신혼부부 등 임차인을 대상으로

2억 5천만원에 전세계약을 놓습니다.

 

 

2) 컨설팅업체 등의 역할 : 제도 허점 악용

 

물론 그 과정에서 컨설팅업체 등은

① 융자 없는 깨끗한 상태의

위/변조된 등기부등본을 보여주거나

 

② 주택도시보증공사(HUG)의

전세보증금반환보증제도*를 설명하며

임차인(보증신청인)을 안심시킵니다.

 

* 전세보증금 보증사고 발생 시

HUG가 임대인 대신 임차인에게

보증금을 지급하고나서

경매 등을 통해 보증채무 구상

<상기 이미지는 해당 내용과 직접적인 관련이 없습니다>

 

임차인은 손해볼 것이 없다고 생각하고,

전세계약 체결 후 이사일로부터 14일내

③ 행복복지센터에 가서

전입신고* 및 확정일자를 받습니다.

 

* 전입신고 후 입주하게 되면 다음날 0시부터

후순위권리자에 대한 대항력이 발생해

우선변제권을 가지며, 새로운 임대인에게도

임차보증금을 돌려달라고 주장할 수 있음

 

한편, 컨설팅업체 등은 사기꾼으로부터

리베이트를 받고 전세매물 소개 및

중개를 통해 전세계약을 성사시킵니다.

 

3) 새로운 임대인 등장 : 바지사장 역할

 

그런데 여기서 끝나지 않는 게 문젭니다.

 

사기꾼과 컨설팅업체 등은

신용불량자나 지체장애인 등을

미리 섭외해 몇 백만원을 쥐어주고

명의를 빌리고는 전세계약 당일 바로

그 집의 명의를 이전하게 만듭니다.

 

하지만 임차인은

꿈에도 이 사실을 모릅니다.

왜냐하면 등기부등본상 소유권자가

사기꾼에서 바지사장으로 옮겨진 게

즉시 나타나지 않기 때문입니다.

 

결국 바지사장은 이른바

일부러 '기획파산'을 하게 되고,

HUG는 경매 등을 통해

부랴부랴 보증채무를 회수하려 하나,

2억5천만원은커녕

2억원도 회수하지 못합니다.

 

 

전세 사기의 진짜 문제점

하지만 위의 경우는 다행인 케이스입니다.

왜냐하면 저 게임에서 손해를 본 자는

주택도시보증공사이자,

그 손해를 세금으로 나눠 지불해야 하는

전 국민이기 때문입니다.

 

진짜 문제는

전세보증금 반환보증제도 자체를 몰랐거나,

알았더라도 보험료를 한푼이라도 아끼기 위해

보증보험에 가입하지 않아 한푼도 못받는

전세 사기 피해자들의 경우입니다.

 

그들은 전문가인 공인중개사 등을 신뢰하였고,

대법원에서 발급한 등기의 공신력을 믿었으며,

또한 주택임대차보호법에 규정된 대항력을

보호수단으로 믿어 의심치 않았습니다.

 

하지만 현행 제도와 일부 사람들은

그 믿음을 무참히 짓밟아버렸습니다.

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1) 우선 직업윤리를 저버린 일부 공인중개사 및

그와 결탁한 컨설팅업체부터가 문제였습니다.

 

2) 또한 우리나라 등기는 공신력이 없어

등기의 형식적 성립요건만 갖추면

실질적 심사권이 없는 등기관이

다른 조사를 하지 않고 서류심사만 하여

등기해 준다는 사실과

 

소유권자가 중간에 바뀌어도

바로 등기에 반영되지 않는다는 점을

간과한 것이 문제입니다.

 

실제로 담보대출을 받은 후,

대출을 상환했다는 서류를 위조해

등기소에 제출하면

등기관은 실질적 심사 없이

저당권 말소등기를 해주게 됩니다.

 

3) 특히 대항력은 전입신고 및 입주 후

다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문에

전입 당일 집주인이 바뀌고 명의만 빌려준

새로운 임대인이 '기획파산'을 해버리면

 

전 임대인은 이미 달아나버려

사실상 변제받을 수 없고

현 임대인에게는 대항력이 없어

법률상 우선변제권이 없다는 점을

간과했습니다.

 

 

전세 사기를 예방하는 방법

 

1) 먼저, 문제를 원천적으로 차단하는 방법으로

신축 빌라는 전세로 들어가는 것이 아니며,

최소 건령 5년 정도 된 구축 빌라를 고릅니다.

(만약 여의치 않다면 반전세도 고려합니다)

 

2) 빌라 시세를 대략적으로라도 파악해

전세값과 대출액이 시세의 70%를 넘는

소위 '깡통주택'은 고려대상에서 제외합니다.

 

3) 전세계약을 맺기 전에 반드시

해당 빌라의 등기부등본을 떼어 봅니다.

 

참고로 등기부 '갑구'에는 신탁등기,

경매결정 등 소유권에 관한 사항이,

'을구'에는 근저당권 설정 등

소유권 외의 권리에 관한 사항이

기재되어 있습니다.

 

등기부등본 열람/발급 바로가기

☞ 인터넷등기소 (iros.go.kr)

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

4) 만약 전세계약을 하기로 결정했다면,

입주 직후 반드시 전입신고 및

확정일자를 받아야 하며,

 

전세보증금반환보증에도 

먼저 가입되어 있어야 합니다.

 

① 인터넷 전입신고 바로가기

☞ 정부24 (gov.kr)

정부서비스 | 정부24

 

② 인터넷 확정일자 바로가기

☞ 확정일자신청하기 (iros.go.kr)

확정일자 신청하기

 

③ 전세보증금 반환보증 신청방법

 

문제가 생기면 그때서야

땜질식으로 제도를 개편하는

'사후약방문'이 되어선 안됩니다.

 

철저하게 전세 사기 원인을 분석하고

그에 맞는 해법과 대안을 마련한 뒤

범죄자들이 빠져나가지 못하도록

보다 촘촘히 법망을 확충해야 합니다.

 

그렇게 해야만 

더 이상 전세 사기 피해자들이

생기지 않습니다.

 

정부의 근본적인 대책 마련이

절실합니다.